Kellerberg – es geht weiter

aus dem Bauausschuss vom 12.05.2020

Der Ludwigsbrunnen stellt den Eingang zur Innenstadt dar und könnte ein ästhetischer Auftakt sein. Das brachliegende Gelände am Kellerberg ist aber seit vielen, vielen Jahren ein Schandfleck in Bad Aibling. Nun soll es endlich vorwärtsgehen – darüber freuen wir uns alle. Die Planung steht, der geforderte Fassadenwettbewerb wurde 2019 durchgeführt und der Siegerentwurf wird nun auch umgesetzt. Das gefällt zwar nicht allen Stadträten, aber über Geschmack lässt sich nun mal trefflich streiten. Heute ging es um den Bebauungsplan.

Wohn- und Geschäftshaus am Kellerberg

Die Nutzung des Gebäudes sieht im Erdgeschoss zwei Gewerbeeinheiten vor und eine weitere Einzelhandelsfläche im ersten OG. Dort sind auch weitere Büroräume eingeplant. Diese beiden Geschosse sind aus Beton und sollen außen verputzt werden. Die darüber gelegenen Geschosse sind in Holzbauweise geplant und für Wohnungen vorgesehen. Ein ‘Ranktrog’ führt um das Gebäude herum, um die Fassade ab dem 3. OG nach oben hin zu begrünen.

Parkplätze – immer wieder ein Problem

Probleme gibt es (mal wieder) mit den geforderten Stellplätzen. Herr Lechner wies auf einen 2010 geschossenen Vertrag bezüglich der Nutzung der Tiefgarage hin, der die Ausweisung der Parkplätze, wie jetzt geplant, nicht zulässt. Der Inhalt dieser Nutzungsregelung war den Planern (anwesend war Herr Labonte) offensichtlich nicht bekannt. Hier muss also noch eine Lösung gefunden werden.

Alternative Nutzung – ein Ärztehaus für Bad Aibling?

Martina Thalmayr brachte das Thema Ärztehaus ins Spiel. Vor einigen Jahren – am Anfang des langen ‘Kellerberg’-Weges – war schon einmal ein solches an dieser Stelle angedacht. Laut Herrn Lechner und Herrn Kühnel wurde diese Idee aber auf Grund zu geringer Nachfrage seitens der Ärzte nicht weiterverfolgt. Die Situation hat sich aber grundlegend geändert! Auch das eben eröffnete kleine Ärztehaus im Gebäude der Volks- und Raiffeisenbank (Münchner Str. 5) hätte nach Aussage des Projektentwicklers ‘Alpenpraxis’ innerhalb kürzester Zeit dreimal vermietet werden können.

Gesundheitsstadt Bad Aibling ist auch eine Verpflichtung

In ihrem Bericht als Gesundheitsreferentin hatte Martina Thalmayr im Herbst 2019 auf die zu erwartende höchst bedenkliche Entwicklung der ärztlichen Versorgung in Bad Aibling im Laufe der nächsten 5 – 10 Jahre hingewiesen. (hier mehr lesen) “Wir müssen als Stadt attraktiv sein für Ärzte, nur so haben wir gute Chancen, das auf uns zukommende Versorgungsloch aufzufangen”. Ärzte können sich ihren Standort innerhalb eines räumlichen Clusters (das je nach Fachrichtung kleiner oder größer ist) aussuchen. Sie werden also attraktive Flächen suchen. Auch für eingesessene Ärzte kann der Umzug in ein Ärztehaus interessant sein, denn hier lassen sich deutlich höhere Verkaufspreise für Praxen bei Übergabe erzielen.
Wie sieht ein guter Standort aus? Belebt mit passender Infrastruktur und möglichen Synergieeffekten durch andere Fachärzte. Ein Ärztehaus bietet auch für Patienten erhebliche Vorteile. Die Bündelung von Praxen an einem Ärztehaus ist schon lange ein Trend. Der Standort Kellerberg ist hierfür prädestiniert – und in der Stadt gibt es nicht mehr wirklich viele Standorte, an denen ein solches Ärztehaus denkbar scheint.

Ein Ärztehaus – macht der Investor da mit?

Auch für einen Investor ist ein Ärztehaus eine gute Alternative zu eine Wohn- und Geschäftshaus. Denn der ‘Wechsel’ der Ärztebelegung ist minimal. Außerdem können im gewerblichen Bereich höhere Renditen erwirtschaftet werden als im Privatbereich. Die Schaffung von Einzelhandelsflächen kann man auch kritisch sehen. Denn bereits jetzt stehen viele Flächen in Bad Aibling leer. Also ist ein Ärztehaus vielleicht eine Win-Win-Situation – ein dringend benötigtes Ärztehaus für Aibling und ein lukratives Objekt für den Investor?

Der Standort – und geeignete Konzepte

Der Standort Kellerberg ist natürlich auf Grund der Tiefgarage durchaus reizvoll. Für einen dringend benötigten Nahversorger (Supermarkt) ist der Standort aber ungeeignet. Das Problem ist die Anlieferung eines Marktes die hier schwer bis überhaupt nicht zu realisieren ist. Es gibt inzwischen auch eine Planung für einen Verbrauchermarkt oberhalb des Kellerberges. Hier kann die Anlieferung klappen.
Die räumliche Kombinantion von Supermarkt und Ärztehaus wird gewinnbringend für alle sein.

Hindernisse – mal wieder Parkplätze

Wieder einmal stehen die Parkplätze im Weg. Denn für eine Belegung mit Praxen müssen noch mehr Parkplätze ausgewiesen werden als für die geplante Geschäfts-Wohnhaus-Variante, so der Planer. Richard Lechner bestätigt das, eine Lockerung der Stellplatzsatzung wurde 2019 verabschiedet, die Praxen profitieren davon aber nicht.
Aber auch in der Organisation moderner Praxen hat sich inzwischen vieles verändert. Ein volles Wartezimmer ist heute kein positives Aushängeschild mehr für einen Arzt, ganz im Gegenteil. Ziel der Praxen heute ist es mit möglichst kleinen Wartezimmern und schnellem Durchlauf zu arbeiten (so Matthias Kreitmeier von ‘Alpenpraxis’). Daraus lässt sich auch auf einen Abwärtstrend im Parkplatzbedarf bei Praxen schließen.
Martina Thalmayr findet, dass diese Überlegung bei der Bewertung des Stellplatzbedarfs mit einbezogen werden sollte. Leider sind die Diskussionen um Stellplätze in Bad Aibling sehr zäh.
Dennoch soll der Gedanke einer Ärztehaus Nutzung noch einmal dem Investor vorgetragen werden.

Fazit

Das letzte, was man – auch wir – wollen, ist ein weiterer jahrelanger Stillstand auf dem Kellerberg-Gelände. Dennoch sollte man gemeinsam mit dem Investor noch einmal die Möglichkeit eines Ärztehauses durchdenken. Denn letztendlich geht es um den Standort Bad Aibling – und als Gesundheitsstadt haben wir einen klaren Auftrag und müssen die gute ärztliche und auch fachärztliche Versorgung für die Zukunft sichern.

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